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    孝感市住宅小區物業管理條例

    發布時間:2019-12-18 瀏覽次數:1104

    孝感市住宅小區物業管理條例

    2018831日孝感市第六屆人民代表大會常務委員會第十四次會議通過  20181119日湖北省第十三屆人民代表大會常務委員會第六次會議批準)

     

     

     

     

      

    第一章    

    第二章  業主大會及業主委員會

    第三章  物業服務的促進與規范

    第四章  物業的使用與維護

    第五章  法律責任

    第六章    

     

    第一章    

     

    第一條  為了規范住宅小區物業管理活動,維護業主和物業服務企業的合法權益,改善居住環境,促進社會和諧,根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》和《湖北省物業服務和管理條例》等法律、法規,結合本市實際,制定本條例。

    第二條  本市行政區域內的住宅小區物業管理及其監督管理活動,適用本條例。

    第三條  市房屋行政主管部門負責全市住宅小區物業管理活動的監督管理工作。

    縣(市、區)房屋行政主管部門負責本轄區內住宅小區物業管理活動的監督管理工作。

    其他有關行政主管部門按照各自職責共同做好住宅小區物業管理活動的相關監督管理工作。

    第四條  街道辦事處、鄉鎮人民政府依法組織和指導本轄區內的住宅小區成立業主大會、選舉業主委員會,指導和監督業主大會、業主委員會依法履行職責,協調物業管理與社區管理、社區服務的關系,調解物業管理糾紛。

    社區居民委員會、業主委員會、物業服務企業應當在社區黨組織的領導下,建立健全物業管理協調聯動機制,共同做好住宅小區物業管理工作。

    第五條  街道辦事處、鄉鎮人民政府應當建立住宅小區物業管理聯席會議制度,具體解決物業管理活動中需要協調的問題。

    聯席會議由街道辦事處、鄉鎮人民政府召集,房屋、公安、民政、司法、城市管理、價格等行政主管部門和社區居民委員會、業主委員會、物業服務企業、專業經營單位等各方代表參加。

     

    第二章  業主大會及業主委員會

     

    第六條  住宅小區符合下列條件之一的,應當召開首次業主大會會議,成立業主大會:

    (一)交付的房屋專有部分面積達到建筑物總面積百分之五十的;

    (二)交付的房屋套數達到總套數百分之五十的;

    (三)自首位業主入住之日起滿兩年且已入住戶數比例達到百分之二十的。

    第七條  符合首次業主大會會議召開條件的,建設單位應當書面報告房屋行政主管部門;業主也可以向房屋行政主管部門提出召開首次業主大會會議的書面報告;房屋行政主管部門應當書面通知街道辦事處、鄉鎮人民政府。

      街道辦事處、鄉鎮人民政府應當自收到通知之日起三十日內組織成立業主大會會議籌備組,并自籌備組成立之日起六十日內按照國家和省有關規定組織召開首次業主大會會議。

    首次業主大會會議籌備經費由建設單位承擔。

    第八條  業主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式;業主大會會議應當有住宅小區內專有部分占建筑物總面積過半數且占總人數過半數的業主參加。

    采用書面征求意見形式的,應當將征求意見書直接送達業主;無法直接送達的,應當在住宅小區內顯著位置公示。

    第九條  住宅小區內業主戶數超過三百戶的,可以以棟、單元或者樓層為單位推選業主代表,成立業主代表大會。業主代表大會的職責由業主大會決定。

    業主代表參加業主代表大會會議前,應當事先書面征求其所代表的業主意見,并將經業主本人簽字的書面意見在業主代表大會會議上如實反映。

    第十條  業主委員會由業主大會會議選舉產生。業主委員會由五至十一人的單數組成,每屆任期不超過五年,委員可以連選連任。業主委員會主任、副主任由業主委員會在全體委員中推選產生。

    符合條件的社區居民委員會成員可以通過法定程序兼任業主委員會成員。

    業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內,將業主委員會成員名單報房屋行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。

    第十一條  業主有下列情形之一的,不得擔任業主委員會委員;已擔任業主委員會委員的,街道辦事處、鄉鎮人民政府調查核實后,責令其暫停履行職責,由業主大會決定終止其委員職務:

    (一)本人及其配偶、直系親屬與為本住宅小區提供服務的物業服務企業有利害關系的;

    (二)有物業不當使用行為且未改正的;

    (三)未按照物業服務合同約定交納物業管理相關費用且未改正的;

    (四)牟取妨礙公正履行職責的其他利益且未改正的;

    (五)法律、法規和管理規約、業主大會議事規則規定的其他情形。

    第十二條  業主委員會討論、決定物業管理公共事項,應當召開業主委員會會議,并于會議召開七日前在住宅小區內顯著位置公布會議議程,聽取業主的意見和建議。

    業主委員會決定事項,應當經全體委員半數以上簽字同意。

    業主委員會應當將決定自作出之日起三日內在住宅小區內顯著位置予以公布。 

    第十三條  業主委員會任期屆滿六十日前,應當組織召開業主大會會議進行換屆選舉;逾期未組織的,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當指導、協助成立換屆小組,由換屆小組組織召開業主大會會議,選舉產生新一屆業主委員會。

    業主委員會應當自任期屆滿之日起十日內,將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物,移交新一屆業主委員會。新一屆業主委員會未產生的,移交社區居民委員會代管。

    第十四條  業主大會和業主委員會工作經費從物業共有部分經營收益中列支,不足部分由全體業主分攤。

    業主委員會成員可以按照業主大會決定領取一定的津貼,津貼的來源和支付標準由業主大會決定。

    第十五條  街道辦事處、鄉鎮人民政府應當協助并監督業主委員會建立規范的財務管理制度。住宅專項維修資金、物業共有部分經營收益、業主大會和業主委員會工作經費應當按照財務要求建賬立冊。

    業主對住宅專項維修資金、物業共有部分經營收益、業主大會和業主委員會工作經費等相關財務收支情況有異議的,業主委員會應當作出答復。經專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總人數百分之二十以上的業主提議,業主大會應當決定是否委托有資質的中介機構進行審計,并將審計報告通報全體業主。

    第十六條  住宅小區有下列情形之一的,可以成立物業管理委員會,代行業主委員會的職責:

    (一)不具備成立業主大會條件的;

    (二)具備成立業主大會條件但未成立,經街道辦事處、鄉鎮人民政府指導后仍不能成立的;

    (三)業主委員會不履行職責達一年以上,需要選舉產生新一屆業主委員會,經街道辦事處、鄉鎮人民政府指導后仍不能選舉產生的。

    第十七條  物業管理委員會由街道辦事處、鄉鎮人民政府組織成立,由業主代表和街道辦事處(鄉鎮人民政府)、社區居民委員會、公安派出所、建設單位等派員組成。

    物業管理委員會由九至十三人的單數組成,其中業主代表不少于百分之六十,以棟、單元或者樓層為單位在業主中推選產生。

    物業管理委員會應當將成員名單在住宅小區內顯著位置公示。業主對物業管理委員會成員有異議的,由街道辦事處、鄉鎮人民政府協調解決。

    第十八條  物業管理委員會應當依法履行職責,就物業管理公共事項征求全體業主意見,形成業主共同決定。

    物業管理委員會自業主委員會選舉產生之日起停止履行職責,并在七日內與業主委員會辦理移交手續后解散。

     

    第三章  物業服務的促進與規范

     

    第十九條  建立全市統一的物業服務招投標平臺,為建設單位或者業主大會選聘物業服務企業提供服務和指導。

    第二十條  新建住宅小區在取得房屋預售許可或者現售備案前,建設單位應當通過招投標方式選聘物業服務企業對物業進行前期管理,并與物業服務企業簽訂前期物業服務合同。   

    投標人少于三個或者建筑物總面積不超過三萬平方米的,經房屋行政主管部門批準,可以采取協議方式選聘前期物業服務企業。

    第二十一條  新建住宅小區的公共配套設施設備應當具備下列條件:

    (一)水、電納入城市管網,安裝分戶終端計量裝置,并對物業服務用房、物業共有部分配置獨立的水、電計量裝置;

    (二)管道燃氣主管網覆蓋的區域,完成住宅室內外燃氣管道的敷設且與相應管網連接,安裝分戶終端計量裝置;

    (三)通信、有線電視、寬帶數據傳輸線路端口敷設到戶;

    (四)教育、郵政、醫療衛生、文化體育、環境衛生、社區服務等公共服務設施按照規劃設計要求建成;

    (五)道路、車位、綠地和物業服務用房等公共配套設施按照規劃設計要求建成,并滿足使用功能要求;

    (六)電梯、二次供水、高壓供電、安防監控、消防等共用設施設備取得使用合格證書;

    (七)法律、法規規定的其他條件。

    第二十二條  新建住宅小區物業交付使用十五日前,建設單位應當與前期物業服務企業完成物業共用部位、共用設施設備的承接查驗,移交承接查驗資料,并簽訂物業承接查驗協議,作為前期物業服務合同的補充協議。

    物業承接查驗可以邀請業主代表以及物業所在地房屋行政主管部門、街道辦事處(鄉鎮人民政府)、社區居民委員會派員參加,必要時可以聘請相關專業機構予以協助。

    第二十三條  前期物業服務企業應當自物業承接查驗完成之日起三十日內,持下列資料向房屋行政主管部門備案:

    (一)前期物業服務合同;

    (二)臨時管理規約;

    (三)物業承接查驗協議;

    (四)建設單位移交資料清單;

    (五)查驗、交接記錄;

    (六)其他有關承接查驗資料。

    第二十四條  建設單位銷售房屋時,應當在銷售場所公示經批準的規劃設計方案、臨時管理規約、前期物業服務合同等資料以及物業服務用房和物業共用部位、共用設施設備等信息。

    建設單位與物業買受人簽訂房屋買賣合同時,應當將前期物業服務合同和臨時管理規約作為房屋買賣合同的附件。

    第二十五條  業主大會可以決定采用招投標或者協議的方式選聘物業服務企業。

    業主大會決定采用招投標方式選聘物業服務企業的,由業主委員會依照有關法律、法規的規定組織招投標。

    業主大會決定采用協議方式選聘物業服務企業的,業主委員會應當將兩家以上備選的物業服務企業的基本情況、擬簽訂的物業服務合同的主要內容在住宅小區內顯著位置公示后,提請業主大會決定。

    物業服務企業應當自物業服務合同簽訂之日起十五日內將物業服務合同報房屋行政主管部門備案。

    第二十六條  物業服務企業應當按照物業服務合同約定提供相應服務,并遵守下列規定:

    (一)符合國家有關標準和技術規范;

    (二)及時向業主、物業使用人告知安全合理使用物業的注意事項;

    (三)定期聽取業主、物業使用人的意見和建議,改進和完善服務;

    (四)未經本人同意或者非因法定事由,不得向其他單位和個人透露業主、物業使用人信息;

    (五)做好門衛、巡邏、車輛停放、房屋裝飾裝修、安防監控、消防控制值守等秩序維護和安全防范工作;

    (六)配合供水、供電、供氣、通信、有線電視等專業經營單位開展服務;

    (七)配合做好社區管理、社區服務的相關工作。

    第二十七條  物業服務企業可以將住宅小區內的專項服務業務委托給專業性服務企業,但不得將該區域內的全部物業服務一并委托給他人。

    電梯、安防監控、消防等涉及人身、財產安全以及其他有特定要求的設施設備,物業服務企業應當委托專業機構進行維修、養護。

    第二十八條  物業服務企業應當在住宅小區內顯著位置將物業服務內容、服務標準及收費項目、收費標準、收費方式等有關情況進行公示。物業服務企業不得向業主收取任何未予公示的費用。

    物業服務合同期內,物業服務企業不得擅自調整物業服務收費標準。確需調整的,物業服務企業應當與業主委員會協商,并經業主大會同意。

    物業服務費的收支情況應當每半年公布一次,并適時審計,接受業主監督。

    第二十九條  前期物業服務收費實行政府定價管理,收費標準由價格行政主管部門會同房屋行政主管部門,綜合考慮物業服務內容、服務標準、服務成本和業主承受能力等因素,按照規定的定價權限和程序制定,并向社會公布。

    實行政府定價管理以外的物業服務,收費標準應當在成本核算、公開公示、與業主充分協商的基礎上,由業主委員會與物業服務企業在物業服務合同中約定。

    第三十條  業主應當按照物業服務合同約定交納物業服務費。房屋所有權轉讓的,業主應當結清物業服務費,并自轉讓合同簽訂之日起十五日內將轉讓事項告知物業服務企業。

    業主欠交物業服務費的,物業服務企業可以督促其限期交納;仍不交納的,可以依法申請仲裁或者提起訴訟。經仲裁裁決或者司法判決確認后仍不履行的,按照個人信用信息管理有關規定錄入個人征信系統。

    第三十一條  供水、供電、供氣等專業經營單位應當按照最終用戶使用的計量器具顯示的量值向其收取費用,不得轉嫁戶外管線或者其他設施的損耗和損失。

    供水、供電專業經營單位未抄表到戶的老舊住宅小區,水電總分表之間的正常損耗,可以納入物業收費范圍。具體辦法由價格行政主管部門會同房屋行政主管部門制定,并報本級人民政府同意。

    專業經營單位可以委托物業服務企業代收有關費用,并按照約定支付手續費,但接受委托的物業服務企業,不得向業主收取手續費等額外費用。

    第三十二條  業主委員會應當在物業服務合同期滿九十日前,組織召開業主大會會議決定續聘或者另聘物業服務企業。業主大會決定續聘的,業主委員會與原物業服務企業應當重新簽訂物業服務合同;決定另聘的,應當書面告知原物業服務企業。

    物業服務合同期滿后,業主大會沒有作出續聘或者另聘物業服務企業決定的,原物業服務合同應當繼續履行,物業服務企業在物業服務合同期滿九十日前書面告知業主委員會到期終止合同的除外。

    物業服務合同解除或者終止后,原物業服務企業應當按照國家和省有關規定辦理物業服務交接手續,并移交有關資料和財物。

    第三十三條  原物業服務企業退出物業管理項目后,業主大會仍未選聘到新的物業服務企業的,由全體業主共同承擔管理義務,街道辦事處、鄉鎮人民政府和社區居民委員會應當采取相應措施維護住宅小區公共秩序。

    第三十四條  市房屋行政主管部門應當加強物業服務行業信用信息平臺建設,建立物業服務企業信用檔案,定期向社會公布信用評價結果。

    縣(市、區)房屋行政主管部門負責本轄區內物業服務企業信用信息的征集、核查和報送工作。

    街道辦事處、鄉鎮人民政府和社區居民委員會應當協助開展轄區內物業服務企業信用信息的征集工作。

    第三十五條  市、縣(市、區)人民政府應當制定老舊住宅小區物業改造規劃和年度實施計劃,完善公共配套設施設備,改善老舊住宅小區的綜合環境和物業服務。

    老舊住宅小區物業完成改造后,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當組織業主成立業主大會,由業主大會決定選聘物業服務企業或者其他管理人實施物業管理。

    未實施物業管理的老舊住宅小區,街道辦事處、鄉鎮人民政府在征求業主意見后,可以指定物業所在地社區居民委員會組織提供清潔衛生、秩序維護等基本物業服務,所需費用由全體業主分攤。

    市、縣(市、區)人民政府應當對老舊住宅小區物業改造和物業管理相關費用給予適當補貼。

     

    第四章  物業的使用與維護

     

    第三十六條  住宅小區內禁止下列行為:

    (一)擅自將住宅改變為經營性用房或者以其他形式擅自改變物業規劃用途;

    (二)擅自改變房屋外觀或者違法搭建建筑物、構筑物;

    (三)損壞或者擅自改變房屋承重結構、主體結構,下挖建筑物內底層地面;

    (四)將沒有防水功能的房間或者陽臺改為衛生間、廚房,或者將衛生間改在下層住戶的客廳、廚房、臥室、書房的上方;

    (五)損壞或者擅自占用、改建物業共用部位,損壞或者擅自占用、遷移共用設施設備;

    (六)擅自占用、挖掘公共道路、場地,損毀樹木、綠地;

    (七)違反規定停放車輛、擺攤設點、占道經營;

    (八)違反規定種植植物或者飼養犬只、家禽家畜等動物;

    (九)隨意棄置垃圾、排放污水,高空拋物或者露天焚燒雜物,制造超過規定標準的噪聲、振動、光源等;

    (十)違反規定出租房屋;

    (十一)堆放易燃、易爆、劇毒或者放射性物質,排放有毒、有害物質;

    (十二)占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防通道;

    (十三)法律、法規和管理規約禁止的其他行為。

    發生前款所列行為,物業服務企業或者業主委員會應當予以勸阻、制止;勸阻、制止無效的,應當及時報告有關行政主管部門,有關行政主管部門應當及時調查核實并依法處理。

    第三十七條  業主、物業使用人裝飾裝修房屋,應當遵守房屋裝飾裝修和房屋安全使用的有關規定,并事先告知物業服務企業。物業服務企業應當將裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業主、物業使用人、裝飾裝修單位及其施工人員,并進行現場巡查。

    因房屋裝飾裝修活動造成相鄰房屋的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品損壞、外立面損壞等,業主、物業使用人應當負責修復或者賠償。

    第三十八條  業主為既有住宅增設電梯,應當符合有關法律、法規規定和安全技術規范,并依法辦理有關手續。增設電梯方案經本單元(棟)專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總人數三分之二以上的業主同意的,可以申請為既有住宅增設電梯。

    既有住宅增設電梯的具體辦法由市人民政府制定。

    第三十九條  物業服務企業應當定期開展防火巡查、檢查,及時消除火災隱患,保障疏散通道、安全出口、消防通道暢通和消防設施、器材以及消防安全標志完好有效。

    對尚未選聘物業服務企業且未組建業主委員會的住宅小區,社區居民委員會應當組織業主、物業使用人協助做好消防安全工作。

    第四十條  住宅小區內規劃配建的車位(庫)應當優先滿足業主的停車需要。

    建設單位應當在銷售房屋時公布住宅小區內規劃配建的車位(庫)及租售方案,明確車位(庫)的權屬及數量、租售價格、價格有效期等,并報房屋行政主管部門備案。

    住宅小區內占用業主共有道路或者場地用于停放車輛的車位,屬于全體業主共有,其管理、使用、收費等具體事項由業主大會決定。

    第四十一條  業主應當按照國家和省有關規定交存住宅專項維修資金。住宅專項維修資金專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新、改造。

    首期住宅專項維修資金,由物業買受人在辦理房屋預售合同備案前存入住宅專項維修資金專戶。尚未售出和建設單位自留的房屋,其首期住宅專項維修資金由建設單位在竣工驗收備案前存入。

    業主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額百分之三十的,應當及時續交。房屋所有權轉讓的,交存的住宅專項維修資金一并轉讓。

    第四十二條  住宅專項維修資金的管理,實行專戶存儲、專款專用、業主決策、政府監督的原則。

    業主大會成立前,以及業主大會成立后未決定自行管理住宅專項維修資金的,由房屋行政主管部門代行管理。業主大會決定自行管理住宅專項維修資金的,應當接受房屋行政主管部門的監督。

    第四十三條  住宅專項維修資金的使用,經業主大會依法決定,可以根據維修范圍以單元(棟)為單位進行表決,也可以采取異議表決,即持不同意見的業主專有部分占建筑物總面積三分之一以下且占總人數三分之一以下的,視為表決通過。

    常規、可預見的小額維修,可以采取業主大會一次投票集中表決多個維修項目的方式安排住宅專項維修資金的使用。

    發生危及或者可能危及人身財產安全的緊急情況,需要立即維修的,可以由物業服務企業或者業主委員會安排先行維修,事后補辦相關手續并向全體業主公示。

    第四十四條  物業保修期內發生的維修費用,由建設單位承擔。保修期滿后的維修費用,業主專有部分由業主承擔;物業共用部位、共用設施設備,從住宅專項維修資金中支付,不足部分,由相關業主按照專有部分面積分攤。

    屬于人為損壞的,維修費用由責任人承擔。

    第四十五條  住宅小區內供水、供電、供氣、通信、有線電視等專業經營單位,應當承擔分戶終端計量裝置或者入戶端口以外設施設備的維修、養護、更新責任及相關費用。

    專業經營單位對專業經營設施設備進行維修、養護、更新時,業主、物業使用人、物業服務企業應當配合。

    第四十六條  利用物業共有部分進行經營的,所得收益屬于全體業主共有,主要用于補充住宅專項維修資金,也可以根據業主大會的決定使用。

    物業服務企業代為收取、保管前款經營收益,可以按照合同約定提取勞務費。

    物業共有部分的經營收益及其使用情況應當每半年公布一次。

     

    第五章  法律責任

     

    第四十七條  違反本條例,法律、法規有規定的,從其規定。

    第四十八條  建設單位、物業服務企業違反本條例第二十二條規定,未履行物業承接查驗義務的,由房屋行政主管部門責令限期改正;逾期未改正的,處一萬元以上三萬元以下罰款。

    第四十九條  物業服務企業違反本條例第二十八條規定,擅自調整約定的物業服務收費標準的,由價格行政主管部門責令限期改正;逾期未改正的,處一萬元以上三萬元以下罰款。

    第五十條  房屋行政主管部門、其他有關行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府及其工作人員,在物業管理活動中玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權的,對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

     

    第六章    

     

    第五十一條  本條例自201931日起施行。

     

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